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新2网址(www.99cx.vip):万科见“圳”,重归老巢

admin 快讯 2022-11-21 19:45:57 7 0

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本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:林振兴 曾树佳,原文标题:《房企重返大本营》,题图来自:视觉中国


忙着全国各地督战的郁亮,11月16日回到深圳,出席了一场签约仪式。


这场签约非同寻常,参与方除了万科,还包括了深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企。朱保全形容到,这是属于“顶流合作”。


深圳企业之间的合作签约仪式,一般不会有如此多有影响力的企业出席。而此次签约仪式却备受关注,由市委书记和市长见证,常务副市长主持。


在活动现场,一向理性的郁亮也变得感性起来:“万科的持续稳定健康发展离不开深圳市的大力支持和帮助。”不管是郁亮还是王石,嘴里经常提到深圳这座城市,给予万科的机遇和广阔舞台。


深圳是万科的根据地,更是福地。从这里起步,这家本土企业成长为深圳国有资本体系的重要一员,成长为世界500强企业,它也深度参与了深圳从一座落后的边陲小镇,建设成为现代化国际大都市的历程。


但并不是所有房企都像万科一样,如此坚定扎根于自己的根据地。前些年,房地产春风得意之时,许多地产老板并不甘心在大本营驻足,他们都想着去外面闯荡一番,以实现更大的规模野望。在战略的牵引之下,考虑迁都或设置双总部,准备大展拳脚的房企不在少数。


然而,计划赶不上变化,地产行业的深度调整,让不少开发商的外拓都戛然而止。债务的压力排山倒海,地产商面临流动性、经营问题,不得不将重心撤回老巢,寻求当地政府的庇护。


去年底,恒大总部从深圳搬回广州;华夏幸福也放弃双总部战略,回到廊坊。此外,蓝光回成都、奥山回武汉、弘阳回南京、祥生回杭州等例子都表明,房企身处困境的时候,无论在外面有多大的布局,也难免会孤立无援,顿时成为“无根之木”,而只有原来的大本营,才是他们最好的“避风港”。


万科见“圳”


此次签约背景板上的一行红底白字,透露了七方合作的重要细节。上面赫然写着:深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式。


猛一看比较绕口,用通俗语言来说就是,深圳将规划建设20个先进制造业园区,且按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度,向社会提供低成本产业空间;而“工业上楼”则是在不改变工业用地性质的前提下,让企业在高层楼房中进行工业生产,提升楼宇的容积率。


作为深圳地产一哥的万科,自然不会缺席这场助力深圳产城融合的运动。


在业内人士看来,这对于万科的意义显而易见,相当于在地产寒冬之际,落地了一笔大单,“万科将会有更多机会参与到20个产业园区的开发、代建、运营等模块中,每年2000万方的体量,妥妥的一笔大单。”


实际上,万科与六位合作伙伴之间也早有交集。例如,深圳地铁集团是万科的第一大股东,持股27.88%;人才安居集团和万科在今年1月共同出资,成立了深圳市安居建业投资运营有限公司,发力保障房代建。


此次万科与6家深圳国资携手,不仅仅是在产城融合方面开展合作,还将在城市更新、物流服务、TOD等领域深入合作,助力深圳的城市发展。


很多人会好奇为什么是万科,而不是别的深圳房企?


并不是因为万科体量有多大,更不是因为它位居排行榜靠前,而是因为这家老牌房企深度参与了深圳的发展,记录着这座城市从一座落后的边陲小镇,建设成为一座充满魅力、动力、活力、创新力的现代化国际大都市,并贡献了一己之力。


而万科与深圳的故事,还要从30多年前说起。


1980年,深圳特区成立。彼时,福田黄冈村的书记来看望王石,亲口告知他深圳的政策环境已经发生了大改变,现在深圳人可以到香港做生意,也可以把香港人请到村里建厂。整个深圳如同是填海移山改地,一股改革春风再次吹到王石的心田。


1983年,32岁的王石辞职再次回到深圳;紧接着第二年,他建立了万科前身企业“现代科教仪器展销中心”。


万科的转变始于1988年,凭借股份化改造过程中获得的2800万元资金,万科正式进入房地产领域,并推出了首个地产项目“天景花园”;1991年1月29日,万科成功登陆资本市场,股票代码000002,成为了中国最早的上市公司之一。


眼下匆匆30多年时间过去,除去传统的房地产开发以外,万科已在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等多个城市建设相关赛道上布局,并在参与深圳建设上取得一系列成果。


例如,在产业空间板块,万科累计为深圳提供约44万平高质量产业办公空间;在代建板块,它为“南山科技创新中心”等5个深圳先进制造业产业空间项目,提供EPC代建服务,总建筑面积约168万平。


在集中式长租公寓板块,它为华为、鹏城实验室等企业提供8万余间租住公寓;在物流仓储板块,它为比亚迪等制造业企业,提供了全国范围供应链物流服务。


2017年至2021年之间,万科总资产从1.17万亿元增长至1.94万亿元,营业收入从2429亿元增长至4528亿元,累计分红681亿元。这五年来,万科不仅累计在深纳税446亿元,还创造了不少就业岗位机会。


另据乐居财经不完全统计,万科在深圳共计注册了超250家公司,囊括地产、建筑、商业、物流、物业、体育文化等领域。


而万科最困难的时候也是深圳国资站了出来,帮扶了一把。


早在2015年,万科面临宝能增持,陷入股权旁落的风险。在关键时刻,深圳地铁入主万科,成为其第一大股东,终结了“万宝之争”。深圳地铁背后,正是深圳国资。


深圳地铁充分给予万科发展空间,多次重申“不对万科设指标,不干预万科管理团队,全面支持万科发展”。在万科2020年度股东大会上,深圳地铁董事长辛杰为万科站台,力挺万科,直言“深圳地铁会长期持有万科股票。”


此外,近年来深铁与万科合作加速,联手拿下TOD项目地块,并合资成立公司,深化“轨道+物业”。在那次万科股东大会上,辛杰透露未来深铁与万科在物流方面,还将有诸多合作机会。

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数据显示,2019年至2021年,深圳地铁权益法下确认的万科投资收益分别为111.6亿元、111.66亿元和62.82亿元,是深圳地铁利润总额的主要构成,这也让它成为国内最赚钱的地铁公司。而截至2021年底,深圳国资总资产达4.6万亿,其中万科总资产就占比超四成,达1.94万亿。


重归老巢 


前些年,房地产春风得意之时,许多地产老板并不甘心在大本营驻足,他们都想着去外面闯荡一番,铺开项目、扩大布局,以实现更大的规模野望。


在战略的牵引之下,考虑“迁都”或设置双总部,准备大展拳脚的房企不在少数。拥有优越地理位置的北上深,成为了地产商的向往所在。其中,房企“虹桥圈”曾经的扎堆与喧嚣,也由此而来。


据统计,虹桥高峰之时,曾聚集着40余家房企总部,其中的申虹路,甚至有“地产一条街”之称。各方主体借助地利,尽享人才交流、信息获取的便捷性。


在上海,世茂、新城、正荣、阳光城等诸多房企,都在一线圈层实现了业绩的跨越,在千亿之路上不断进阶。这股红利,触动了无数后来者,他们纷纷跨出这一步,并对此寄予了更高的期待。


比如,三年前,奥山控股总部正式乔迁虹桥世界中心柘林空间,奥山集团董事长邬剑刚欣喜之情便溢于言表,称希望公司广纳贤才,大力发展冰雪特色产业;在他的心中,还隐藏着赴港上市梦。


也是那一年,蓝光首破千亿,开启“上海+成都”双总部、“A+H”双资本平台共舞,完成了集团阶段性的目标。在全国化布局背景下,挖掘新的增长点并持续深耕下去,成为杨铿新阶段的目标。


除了上海,地处粤港澳大湾区的深圳,也是不少地产人的向往之地。许家印的恒大、林龙安的禹洲、王文学的华夏幸福等,都陆续落足深圳,将其视为延伸“双线”战略的扎根之所。


然而计划赶不上变化,地产行业的深度调整,让不少开发商的外拓都戛然而止。债务的压力排山倒海,地产商面临流动性、经营问题,不得不将重心撤回老巢。


去年底,恒大从深圳卓越后海中心退租;紧接着1月,“恒大集团”的牌子也被拆除,人去楼空。许家印将总部搬回广州,举目四望,接盘其烂尾项目、为其债务重组劳心劳力的,还是一众广州国企。


与恒大类似,较早暴雷的华夏幸福,此前回到廊坊,也得到了当地政府不少支援。在华夏幸福化债、转型轻资产的过程中,廊坊国资不仅为其牵桥搭线,还接手其部分资产,这才有了它后来的顺利“上岸”。


蓝光发展为了寻求地方政府帮助,也撤回大本营成都。虽然蓝光曾对外界表示“不会撤销上海总部”,但有消息称,其在上海的工作人员已所剩无几,只保留了行政、融资、投资等少数前端部门。


此外,奥山回武汉、弘阳回南京、祥生回杭州等例子都表明,房企身处困境的时候,无论在外面有多大的布局,也难免会孤立无援,顿时成为“无根之木”,而只有原来的大本营,才是他们最好的“避风港”。


这令人不由得感叹,无论走得多远,还是回到“家”,才有人为自己排忧解难。


有根之木


扎根大本营的重要性,在建业地产身上体现得淋漓尽致。


成立于1992年的建业地产,至今已经走过了30个年头。“让河南人民都住上好房子”是胡葆森的理想与使命,现已实现了122个县及县级以上城市全覆盖。


如果轻重资产加在一起,建业在建面积接近5000万平方米,占到河南省市场的近10%。2021年,建业集团实现纳税额71.4亿,位居河南民营企业首位,排名全省前三。


作为一个河南人,胡葆森对这片土地爱得深沉。他曾在多个公开场合自诩是“朴素的狭隘的河南主义者”,成为媒体人眼中的“河南老胡”。


“根植中原,造福百姓”,建业集团是河南省商界的一面旗帜,当“河南老胡”有难,政府不会坐视不管。这才有了后来河南国资接手建业的两个文旅项目,河南铁投驰援入股建业的情景。


以往人们常说,只有全国化布局,才能增强企业抵御风险的能力,现在回过头看,做区域深耕的房企,反而能受当地资源的倾斜,获取较好的生存空间。


他们对当地市场较为熟悉,开发节奏灵活,可快可慢、可大可小;营销也经常打起组合拳,在市场竞争中游刃有余;最重要的是,其管理半径小,强运营可保障现金流安全,容易夯实自身的根据地。


近两年表现最为显眼的,当属滨江集团。在行业的深度调整期内,滨江融资、拿地依旧如常。它深耕杭州,在当地拥有较强的品牌力,显示出了较强的韧性。


与万科一样,滨江也在根据地周边,加强与国资合作。如11月8日,它与金华城投集团举行签约,双方将共享资源、优势互补,在金华市范围内房地产开发等领域进行深入合作,推动项目落地。


这些在起步期就认准优质区域,持续做价值投资的区域房企,虽然在规模上比不了头部玩家;但在眼下快周转、高杠杆红利消退之时,却反而具备了难得的优势。


项目布局铺得较开的房企,守着拮据的现金流无暇他顾,给了区域深耕的地产商们“海阔凭鱼跃”的感觉。在土拍市场上,外来的品牌民企身影稀疏,拿地的主体均是地方国企与本地民营开发商。


房企战略并不是非此即彼,区域深耕的房企眼下过得较好,并不意味着展开布局的房企就是错的,但前者无疑证明了根据地的至关重要。


由此看来,即使是参天大树,也要从稳固的根部长起,而大本营就是那个“树根”。调控的环境下,外围开始修枝剪叶,此时能汲取养分、发挥优势的,还是那个最初打基础的地方。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:林振兴 曾树佳

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