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免费专家「jia」足球贴士 shi[:陈智銮:买旧楼『lou』博收购 先看重建价值

admin 财经 2021-12-30 00:01:26 35 1

【明报 bao[专讯】强制拍卖,简称强拍,全名是《土地(为重新发展而强制售〖shou〗卖)条例》是于1999年香港立法会通过的一项公共政策,目的是为了改善高龄楼 lou[宇收购重建效率。2010年再修订‘ding’,现时强拍条例,50年或以上楼龄的楼宇集齐八成业权,可以向土地审裁署申请强拍。今年度《施政报告》提出研究降低旧楼的强拍门槛,市传由集齐八成业权降至七成半或更低。相对的,香港物业老化{hua}速度十分高,《香港2030+》简报指出,预计至2046年,楼‘lou’龄70年以上的私人单位将达32万个,相当于前《qian》年同龄楼宇单位数量的300倍(bei)。换言之,现时市区楼宇更新跟不上物业老化速度。当然,最终会否调整仍是未知之数,要留待正式公布。但是,若调低强拍门{men}槛,是否可以投资旧楼博收购?又是另外的理财问题。

首先,Eric已持有一间自住物业,若期望再买入其他物业作投资用,便需要缴付买家印花税,现时划一为楼价的15%,若物业价格为500 万,税款便是75万元。另购入第二间物业时,资金规划会与第一间有所不同,比如按揭成数,压力测试等等均会更为{wei}严格,需要(yao)资《zi》金和相关入息要求会更高。如果‘guo’物业打算租出,在购入时 shi[的按揭〖jie〗成数会进『jin』一步降低至五成,另外租金收入亦需要支付物业税。

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非首置客资金规划要求更严格

其次就是Eric是否熟悉旧楼或唐楼的投资市场呢?虽然现时市区旧楼林立,但如何选择相『xiang』关物业,才有被收购的价值呢?物业并不是只要楼龄高便「bian」会被收购,还要看重建价值。其中要考虑的条件包括,地盘面积、业权分散程度、地契限制等等,举个例子,若一幢物业因地契要求有 you[高度限制,即使清拆后亦不能重建为新式多层物业,其重建的发{fa}展价值便会大大降低。

另外,即使Eric能找到极具重建发展潜力的旧楼,亦要留意投资年期,因为等待收购的时间,可长可短,甚至比预〖yu〗期长得多。那么,在持《chi》有该物业期间,便需负责“ze”维修等相『xiang』关的问题,持有旧楼的维修成本不容忽视,除了因老化而需要无间断维修,亦要因应 *** 要求定期做检验。以每10年计,维修金额需款有机会高达30至40万元。再进一步说,即使将来有机会遇到发展商收购,亦要有〖you〗足够知识判断对方出价是否合理,若最后不能达成共识而进入强拍程序,Eric亦要有充足资金应付相关的法律程序

总括而言,若期望投资旧楼能够「博收购」而取得大幅资产增值,需要具备充足的专业知识和现金流。Eric在决定投资前需做足充分考虑和资料蒐集。

信达兴业董事资深物业投资者

[陈智銮 理财信箱]


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评论列表(1人评论 , 35人围观)
  • 2021-12-30 00:01:26

    2021年上半年,建业新生涯的平均〖jun〗渗透率已经到达了28.8%。其测试过最高的渗透率的区域可以到达52%,也就是每两户可以触达有一户用户。哎呀,捡到宝了!

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